「賃貸借契約」時の契約書の中身は？

開業をめざす先生方から「開業時、賃貸借契約を見てどの辺に気をつけたらいいのか？」と相談されることがあります。
テナント契約の際は賃貸借契約を結びますが、その契約書には重要な事項が並んでいます！必ず最後までしっかりと目を通してください。今回は、テナント開業する場合に気をつけたい契約書の内容を見ていきます。

① 保証金と礼金

契約書には賃借料とは別に「保証金（敷金）」と「礼金」の項目があります。通常、礼金は返還されませんが、保証金は賃料の10か月分を目安に、退去時に返還されます。ただし「償却20%」などと明記されている場合には、保証金のうち20%は返ってきません。
また、解約時は「スケルトン渡し」といって、契約前の状態に現状復旧工事をして返すことになります。その工事代金は保証金から相殺されます。

② 更新料

契約期間が終わり再度契約する場合に発生する費用です。この更新料は賃借料の１ヶ月分に設定されていることが多いようです。

③ 解約時の条件

賃貸借契約を終了するときの条件も重要ですので良く確認してください。居住用物件は通常、解約１か月前に通知すれば大丈夫ですが、事業用物件は６か月前など、かなり前に通知する必要があります。将来的に（医院を）移転する可能性もあると思いますので、あらかじめ必ず確認しておきましょう。

④ 看板の設置

設置できる看板にも約束ごとがあります。下のような内容をまず確認しましょう！
・正面のファサード看板やプレート看板の大きさや場所
・電照看板やスポットライトのための電源
・袖看板や置き看板が設置できるか

⑤ 契約日から開業までの家賃

物件にもよりますが、内装工事は契約してからになるため開業までの期間にも家賃が発生します。その間の家賃ですが、築年数が古い物件だとフリーレントの期間や減額してもらえる可能性もありますので「ダメもと」くらいの気持ちで、減額できるか一度不動産屋さんに確認してみても良いでしょう。

今回はテナント賃貸借契約についてお話しました。次回は「定期借家契約」について説明します。
さて、今年もあっという間に年末です。新年も医院経営・開業準備をがんばりましょう！それでは皆さんよいお年をお迎えください。

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