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開業マニュアル - START UP ガイド

物件の種類と事前確認項目

第2章　開業までの調査・前準備

2-5　物件入手

開業までの調査・前準備のイメージ

1. 開業には様々なパターンがあります。

  • ・都市部でするか、郊外でするのか？
  • ・テナント開業か、土地から建てるのか？

これらを決定していく上で2-1, 2-2で述べた診療所のイメージが大切です。

2. テナント開業の場合

  • ・ テナント契約をする場合、家賃や保証金などの条件を確認。
  • ・ 共益費や消費税なども確認して、トータルでいくら支払うかを把握。
  • ・ テナントの設備条件(看板や給排水、電気関係等)の確認。

3. 土地開業の場合

  • ・診療所のみか住居兼用か確認。
  • ・建ぺい率と容積率の確認。

用語集

保証金：
住宅の賃貸借契約を結んだ際に、滞納や損害賠償を担保するために支払われる金銭。
普通借家契約：
家を借りる際に結ばれる契約形態のひとつ。普通借家契約の契約期間は2年間の期間を設けて契約をするのが一般的ですが、たとえ2年後に契約が満了し、その契約の更新手続きを行なわなかったとしても、普通借家契約の場合は法律により強制的に契約が更新されます。
定期借家契約：
家を借りる際に結ばれる契約形態のひとつ。定期借家契約は2年で契約したら2年後には確実に契約が終了する。貸す側はきちんと期間を区切ることで契約をコントロールすることができる。中途解約に関しては、床面積が200m2未満でやむを得ない事情が発生した場合のみ借り主から解約の申し入れをすることができます。一般的に解約の申し入れの日から1ヶ月が経過すれば契約は終了しますが、事前に個別で特約を設けることも可能です。なお、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。
敷金：
借主が家主に払う金銭。意味合いとしては、家賃の不払い時などに備え徴収されるもの。賃貸契約の終了時には、未払いの賃料などがなければ返金されるのが通常です。
礼金：
賃借人が家主に支払う一時金のひとつ。契約が終了しても通常、返還はされません。礼金は慣習によるもので、法律的な根拠はありません。
手付金：
不動産物件の売買契約に際して、買主から売主に支払う金銭。契約成立の証拠としての意味合いがあります。また、万が一契約が解除された場合の担保ともいえます。買主と売主双方が勝手に契約をキャンセルしないための保証の役割を果たします。契約金と同じような言葉で使われます。
違約金：
契約に定めた事項に違反（債務不履行）した者が、相手方に対して支払う金銭。一種の制裁金（違約罰）です。一般に、債務不履行があった場合、債権者は債務者に損害賠償を請求することができますが、債権者は損害の有無や損害額などを証明しなければならないことになっています。
用途地域：
地域により建築できる建物が制限されているもの。都市計画法によって12種類が定められ、それぞれに建てられる建物の種類、用途、容積率、建ぺい率、規模、日影などが決められています。用途地域は、乱開発から住環境を守り、住居、商業、工業など、それぞれの地域にふさわしい発達を促そうというもので、周辺環境を知る目安になります。また、長期的な視野にたって決められているので、将来的な住環境を考える参考にもなります。
建ぺい率：
敷地面積に対する建築面積の割合のこと。用途地域や防火地域によって、その最高限度が決められています。敷地内に一定割合の空地を確保することで、日照や通風、防火、避難などを確保するためのものです。建ぺい率を超えて、建物は建てられません。
容積率：
建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと。容積率の上限は都市計画によって、用途地域ごとに定められ、その容積率を超えた建物を建てることはできません。

4. テナント物件選びのポイント

テナント物件のイメージ

1）賃貸条件

  • ・家賃
    表示は税抜きか税込みか、坪単価は妥当か
  • ・礼金・敷金・保証金
    賃料の○○ヶ月分
  • ・共益費はあるか
    共有部分を維持管理する費用
    （廊下・階段・エレベータなど）
  • ・管理費はあるか
    物件を維持管理する費用
    （管理会社の委託・管理者の人件費）
  • ・契約年数
    契約時には更新料が発生するので注意が必要交渉可能なケース有り
    （2年なら3年、3年なら5年）
  • ・償却はあるか
    解約時または更新時
    （更新時の場合は、その都度償却された分を追加入金しなければならない）
  • ・引渡し日
    物件を使用開始できる日前家賃が発生しないように、工事着工日まで延ばせないか交渉

2）建物概要

  • ・広さ
    先生の希望条件と見合うか1㎡＝0.3025坪、1坪＝約3.3㎡
  • ・階数
    基本的に1階の物件。先生の希望が駅前や商業ビルなどの場合は2階以上でも良いが、 階段が上るごとに視認性は20％落ちると言われています。
  • ・構造
    木造、鉄骨、RC造、SRC造
税法の定める耐用年数
用途 木造 鉄骨 RC造 SRC造
店舗用 22年 34年 39年 39年
  • ・築年数
    開業すると20年から30年使用します。建物は古くなるので外観の見栄えや耐震の問題なども判断の基準としましょう。
    ※1981年に建築基準法施行令の改正によって新しい耐火基準が施行されました。 これ以前の建物は旧耐火基準で建てられています。
  • ・引渡し状況
    事務所仕様、スケルトン、造作譲渡
    ※造作譲渡とは居ぬき物件で設備や内装を引き継ぐこと。（費用が発生する）
    造作譲渡や前入居者の什器備品が残っている場合は、撤去作業をだれが行い費用負担するのかを確認しましょう。

3）テナント平面図

設計がしやすいかどうかを確認する専有部分が記載されているが、現況を優先することが多い。

  • テナント平面図1
    ・診療室に相応しいかどうか
    ・梁の数や位置
    ・窓があるか
    ・スタッフ用の入口があるか
  • テナント平面図2
    奥行きはあるが横幅が狭いため、
    ユニットを置くと通路が取れない。
  • テナント平面図3
    変形なので無駄なスペースが生じる。

NEXT：第2章 開業までの調査・前準備　2-6 歯科医師会への手続き

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